王石（资料图片）

    2006年6月初，万科的一份报告中提出预警——2006年四季度到2007年一季度，主要城市房价可能出现大幅上涨。

    导致上涨的原因有二：一、结构性原因，市场对大户型住房未来供应减少的预期明确，导致对大户型住房的竞买，推高该部分房价，而当时市场供应以大户型为主，因此整体统计数字将出现上涨。二、阶段性的原因，90/70政策出台后有一个规划调整期，2006年6月到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，因而将出现一个阶段性的房价上涨。但随着小户型住房的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。

    但2007年二季度之后，房价继续以较高速度上涨，则带有一定过热因素。原因在于无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期。

    既然房价、地价的快速上涨不可持续，那么在本轮快速上涨阶段之后，市场必然需要一个调整阶段。另一方面，住房按揭政策的出台，对市场预期也产生了比较明显的降温作用。在这些因素的作用下，部分城市的房价已经开始调整，另一些城市的供应量也已经发生调整。万科认为，这是市场回归理性的表现，长期来看，有利于行业的健康发展。

    从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小是必然趋势，居民财富水平提高是必然趋势，而土地供应趋紧也是必然趋势。从国际经验来看，未来房价以略低于居民收入的速度增长是完全正常的，甚至单价以略高于居民收入的速度增长也是常见的情况。

    2000~2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93％为新迁入人口，需要新增住宅在100亿平方米以上。此外，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省市。可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。 （王石 博客）

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