房地产又拿成本利润忽悠谁？


京华时报消息，在北京开发过多个小户型项目的开发商东亚新华地产有关负责人自曝公司成本价，并声称公司利润率仅为5%。挑个别楼盘的未必可信的一组典型数字，拿房地产的建造成本和低额利润忽悠人，并不是什么高明之举。

按开发商说法，位于北京南部丰台区域2008年某成交项目，其楼面地价为6505元/平方米（含3%的契税），加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费，还有财务费用200元。其单位平方米的成本已达11405元，按照其市场12000元的销售均价，该项目一平方米所获利润595元，利润率仅为5%。本人没有从事过房地产，按照一般思维，这里提出几个疑问。

一个疑问是，单位平方米的成本已达11405元，能不能主要说明开发商经营不善、管理混乱、把成本压力转嫁业主了呢？可以提供一个比较可信的参考数字，大约是在五年前，国企内部的房屋总造价（主要不包括楼面地价、营销费用、有关税费等），大约为每平米700元上下，难道说市场化运作后，房屋商品的总造价就要提高10多倍？当然，这里提供的内部房屋造价是指普通砖混结构条型楼。由于商品房的总造价主要根据设计图纸和工程概预算确定，这里开发商给出的每平米2300元的建设费用暂不置疑，仅摊给用户的跟商品房总建筑面积有关的每平米“500元的市政配套费用、500元的营销管理费用”就分别接近了五年前的房屋总造价，另外还有每平米300元的前期费用，即市政配套、营销管理和前期费用总计达到1300元/平方米能不能列出明细清单来？开发商能不能理直气壮地给用户提供“单位平方米的成本已达11405元”的商品房？

另一个疑问是，超过总成本一半以上的“6505元/平方米（含3%的契税）”的楼面地价的天文数字有没有代表性？商品房的平均楼面地价究竟是多少？东亚新华地产负责人对记者表示：“截至2008年9月份，北京市住宅用地地块的楼面均价为4334.84元/平方米”；之后他还说：“回龙观区域2007年成交的一个项目，其土地成本为3162元/平方米”；另有报道又是这样说的：“2006年1月到10月，北京市土地购置单价全国最高，达到13640.59元／平方米，上海为3526.26元／平方米，全国平均数字仅为1008.47元／平方米”；又有数据显示，“在2005年，北京市土地购置单价仅为3098.19元／平方米，上海为2258.59元／平方米。仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了一万余元”。由此可见，北京房地产的楼面地价是个说不清的数字。比如开发商购买了10000平米的商品房建设土地，按购地单价15000元/平方米计算，相当于每亩地约1000万元，购地总价1.5亿元；假如用于建筑占地为2000平米的高层住宅，那么30层高的总建筑面积为60000平米，楼面地价则为2500元/平方米。购地单价只有土地管理部门能够说清楚；总建筑面积只有开发商能够说清楚，但“6505元/平方米（含3%的契税）”的楼面地价根本没有说服力。

再一个疑问是，开发商究竟有没有吃光用尽、空手套白狼的短期行为？开发商的财务费用达到每平米200元，总建筑面积60000平米所需用户承担的财务费用1200万元，这笔费用主要用于银行贷款利息。试问，开发商向银行贷款总额是多少？收取购房用户的预付费用是多少？投入的自有资金又是多少？这种一手拿着国家土地、一手拿着银行贷款、双手花着购房者预付款的行为，究竟属于怎样的市场行为？用自有资金计算“一平方米所获利润595元”的利润率到底又是多少？拿每平米“成本已达11405元”、“利润率仅为5%”的数字到底是想忽悠谁？！